Achtung Solopreneuer - warum dein Vehikel keine Kapitalanlage-Immobilie braucht

Petra Borina
27. Nov.
3 Min. Lesezeit

oder die Illusion des "passiven Einkommens" und das Risiko der Verstrickung

Du hast es vielleicht auch gelesen: Bekannte Online-Unternehmer verkünden stolz den Kauf ihrer ersten Immobilie im Rahmen ihrer operativen Firma. Der Gedanke ist verlockend: "Passives Einkommen" generieren und das Kerngeschäft entlasten.

Ich persönlich halte von solchen Investment-Strategien im Kontext eines Solopreneur-Vehikels unglaublich wenig. Heute möchte ich darlegen, warum dieser vermeintliche "Smart Move" in den meisten Fällen eine Schnapsidee ist, die dich finanziell belastet und von deinem eigentlichen Ziel ablenkt.

1. Das Trugbild: "Der Mieter kauft DIR das Objekt"

Immobilienkäufe bieten auf dem Papier attraktive Vorteile, allen voran der Leverage-Effekt (Hebelwirkung) durch Fremdfinanzierung. Hierbei wird mit wenig eigenem Kapital (Eigenkapital) ein großes Gesamtvermögen (Immobilie) bewegt.

💰 Cashflow vs. Echte Rendite – Die Kalkulationslücke

Meine Definition ist klar: Echte Rendite ist das, was Du auf dein tatsächlich eingesetztes (eigenes) Kapital erzielst. Ein Kauf auf Pump ist primär ein Cashflow-Geschäft.

Der Knackpunkt liegt in der Berechnung:

Der grobe Fehler: Häufig wird lediglich die Anfangsmietrendite betrachtet (Nettokaltmiete p.a. / Kaufpreis). In teuren Ballungszentren liegt diese oft nur bei 2 % bis 4 % vor Steuern. Vergleich: Die langfristige durchschnittliche Rendite eines thesaurierenden Welt-ETFs (z. B. MSCI World) liegt historisch bei ca. 7 % bis 10 % pro Jahr (nominal).
Fehlende Rücklagen: Eine Immobilie enthält Verbrauchsgüter (Dach, Heizung, Fenster, Bäder). Man muss spätestens alle 10 bis 15 Jahre hohe Summen nachinvestieren. Diese Instandhaltungskosten werden selten realistisch im Cashflow berücksichtigt. Seriöse Kalkulationen setzen hierfür mindestens 8 bis 10 € pro Quadratmeter und Jahr an.

Die Mieteinnahmen dienen also oft nur dazu, die Finanzierungskosten (Zins und Tilgung) und die laufenden, unplanbaren Kosten zu decken. Man kann natürlich noch zusätzlichen Deckungsbeitrag mit einplanen aber dann ist der Cashflow dünn und das Risiko des Hebel-Effekts wird zum Risiko-Multiplikator, sobald die Einnahmen wegfallen.

2. Das Politische Risiko und die "Unfreiwillige Modernisierung"

Ein Faktor, der bei liquiden Anlagen (wie ETFs) entfällt, ist das politische Eingriffsrisiko.

Mietpreisbremsen und Kündigungsschutz: Regelungen schränken deine Einnahmeseite ein und erschweren die Durchsetzung von Forderungen.
Zwang zur Modernisierung: Zukünftige Gesetze, insbesondere im Hinblick auf Energieeffizienz und Klimaschutz, können Vermieter zu hohen, unrentablen Modernisierungsinvestitionen zwingen, die sich über die Mieteinnahmen kaum oder gar nicht refinanzieren lassen.

Diese externen, nicht kalkulierbaren Risiken können die Wirtschaftlichkeit eines Investments nachträglich ruinieren, ohne dass Du Einfluss darauf hast.

3. Der Solopreneur-Killer: Zeit und Fokus

Als Solopreneur ist deine wertvollste Ressource Zeit und ungeteilte mentale Kapazität. Eine Immobilie ist niemals passiv.

Hier spreche ich übrigens aus Erfahrung, ich besitze selbst eine Immobilie, die ich vermiete (was ich im Nachhinein nicht so gemacht hätte)

Jeder Vermieter wird Dir das bestätigen: Die Verwaltung und die Problembehandlung einer Immobilie kostet erhebliche Zeit, die Du nicht in dein Kerngeschäft (das Ihren eigentlichen Umsatz generiert) investierst. Was meine ich damit

Der schlimmste Gau: Mietnomaden sind der Albtraum, der einen Cashflow-Ausfall von oft 6 bis 12 Monaten oder länger nach sich ziehen kann. Ein Räumungsverfahren ist in Deutschland ein nervenaufreibendes und langwieriges Prozedere.
Die Opportunitätskosten: Jede Stunde, die Du am Wochenende mit Baustellenbegehungen, der Organisation von Handwerkern oder der Betriebskostenabrechnung verbringen, ist eine Stunde, die dich von deinem eigentlichen, hoch profitablen Business abziehen.

Die Rendite deines operativen Geschäfts ist fast immer höher (sollte höher sein) als die Rendite einer Wohnimmobilie. No brainer ist also Energie und Zeit dort zu fokussieren, wo sie den höchsten Ertrag bringt!

4. Das Toxische: Die Verstrickung und Steuerfalle

Der größte Fehler ist die Verstrickung von operativen Gewinnen und Immobilienrisiken im selben Solopreneur-Vehikel (z. B. einer operativen GmbH).

⚖️ Trennung ist der Schlüssel (Holdingstruktur) *

* Disclaimer dies ist keine Steuerberatung

Die steuerliche Komplexität ist ein entscheidendes K.O.-Kriterium für den Immobilienkauf in der operativen GmbH:

Immobilien-Verkaufsgewinne unterliegen in der operativen GmbH der vollen Steuerlast.
Wird das Vermögen hingegen in einer separaten, vermögensverwaltenden GmbH (VV-GmbH) gehalten, kann diese unter bestimmten Umständen die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nutzen. Dies ermöglicht es, Immobiliengewinne fast steuerfrei zu vereinnahmen.

Fazit: Wenn schon Immobilien, dann müssen diese Assets sauber vom operativen Geschäft in einer separaten, vermögensverwaltenden Struktur verwaltet werden. Kostet auch nochmals Extra.

✅ Mein Plädoyer für den Solopreneur: Fokus

Konzentrieren deine Energie, Kapital und Fokus auf die Skalierung des Kerngeschäfts.

Step 1 sollte immer erst hohe Gewinne im operativen Geschäft.
Dann wäre das nächste das Abführen der Gewinne in eine separate Kapitalgesellschaft (Holding).
Step 3 ist das Kapital für liquide, breit gestreute Anlagen (z. B. ETFs), die Du steueroptimiert mit nur ca. 1,5 % Steuer auf Veräußerungsgewinne in der Kapitalgesellschaft halten.